בנייה עצמית הינו תהליך מאתגר, יקר ועם הרבה משתנים. אם נוסיף לזה גם קשיים תזרימיים/ עליית מחיר המימון תוך כדי בנייה זה עלול להיות כבר יותר מידי.. בבחינת משכנתא לבנייה עצמית יש לקחת בחשבון את הדברים הבאים-
1. חישוב יחס החזר לבעלי דירה נוספת- ישנם הבדלים מהותיים בין הבנקים לחישוב יחס ההחזר (אחוז החזר משכנתא ביחס להכנסה פנויה) למי שיש ברשותו דירה נוספת, ההבדלים יכולים להשפיע על גובה הריבית שתקבלו מאחר שיחס החזר גבולי יכול ישפיע על הריביות.
2. שמאות- בבנייה עצמית שווי הבית יהיה מחיר הקרקע בשוק+ עלויות בנייה (ולא שווי סופי צפוי). חשוב לבחור שמאי שיתן שווי גבוה ככל האפשר מאחר שיש מגבלה על אחוז המימון שהבנק יכול לתת (50% לבית להשקעה 70% לבית חליפי).
3. שחרור כספים מהמשכנתא- בבנייה עצמית הבנק ישחרר לכם כספים לפי התקדמות בנייה. יש הבדלים בין הבנקים לגבי המשיכה הראשונה יש בנקים שנותנים בהיתר ויש שידרשו גמר יסודות, יש לוודא את זה מראש.
המשיכות הנוספות הן לפי התקדמות ע"פ השלבים שהוגדרו בשמאות.
4.בחירת מסלולים למשיכה- היתרה שלא נמשכה בפעימה הראשונה תוצמד למדדים בשוק (לפי המפורט באישור העקרוני או בהסכם הלוואה) ותשתנה לפי מדדים אלו.
לדוגמא- אם קיבלתם ממזרחי קל"צ בריבית של 4.5% ועד המשיכה הבאה ממוצע הריבית בשוק שמפסם בנק ישראל יעלה ב 0.2% אזי יתרת הקל"צ תינתן למשיכה בריבית 4.7%.
לכן יש חשיבות איזה מסלולים למשוך בהתחלה ואיזה בסוף כדי להימנע משינויים משמעותיים מהאישור העקרוני.
5. מרווח בטחון- יש לבקש סכום משכנתא הגבוה לפחות ב- 15% מצפי ההוצאות שלכם כדי שתוכלו להתמודד עם הוצאות לא צפויות.
6. משא ומתן מול הבנקים- יש להסגר על תמהיל רצוי ולבצע סקר שוק מהיר עם בנקים רלוונטיים. שימו לב שלאישור העקרוני הסופי יש תוקף של 24 ימים בלבד.
7. קנסות עתידיים- כאשר עלות המימון יקרה כמו היום, יש עדיפות לקחת מסלולים משתנים שיהיה אפשר למחזר בעתיד ללא קנס.
8. מסלולים צמודים- יש יתרון במסלולים אלו מאחר שההחזר ההתחלתי יותר נמוך ועולה עם השנים אבל ההצמדה למדד ובמיוחד לטווח ארוך יכולה לגרום לכך שהמשכנתא תפדה בקצב מאוד איטי.
